Технічний паспорт БТІ: що це, навіщо потрібен і як отримати

Що таке технічний паспорт БТІ

Технічний паспорт — це офіційний документ, який складається за результатами технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна. Він містить основні відомості про об’єкт: його місцезнаходження (адресу), склад, технічні характеристики, поверхові плани, опис конструктивних елементів, а також ім’я або найменування власника та відомості про суб’єкт господарювання, який виготовив паспорт.

Простими словами, техпаспорт БТІ — це «паспорт» вашого будинку, квартири чи іншого об’єкта нерухомості. Так само, як паспорт громадянина ідентифікує особу, технічний паспорт ідентифікує нерухомість: описує її параметри, фіксує планування, зазначає площу та технічний стан.

Абревіатура БТІ розшифровується як бюро технічної інвентаризації — це організація, яка здійснює обмірювання, обстеження та документування об’єктів нерухомості. В Україні існують як комунальні (державні) БТІ, так і приватні компанії, які отримали право на цю діяльність з 2013 року.

Технічна інвентаризація — це комплекс робіт з обмірювання об’єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об’єму, технічного стану, із виготовленням технічного паспорта та внесенням відомостей про об’єкт до електронного реєстру.

Що містить технічний паспорт

Технічний паспорт — це не один аркуш, а комплексний документ, який зазвичай складається з кількох розділів. Його зміст може дещо відрізнятися залежно від типу об’єкта (квартира, житловий будинок, нежитлова будівля, гараж тощо), але загальна структура однакова.

Основні розділи технічного паспорта

• Титульний аркуш. Тут зазначається адреса об’єкта, ім’я або найменування власника (замовника), відомості про суб’єкт господарювання, який проводив інвентаризацію, серія та номер кваліфікаційного сертифіката інженера, а також дата виготовлення паспорта.
• Схема розташування будівель та споруд. Цей розділ актуальний для приватних будинків та садиб. Він містить ситуаційний план земельної ділянки із зазначенням усіх будівель і споруд, що на ній розташовані (основний будинок, гараж, сарай, літня кухня тощо).
• Поверхові плани. Графічне зображення планування кожного поверху об’єкта із зазначенням розмірів приміщень, товщини стін, розташування вікон та дверей. Для квартири — це план квартири; для будинку — плани всіх поверхів, включаючи підвал та мансарду (за наявності).
• Експлікація. Таблиця, в якій перераховані всі приміщення об’єкта із зазначенням їх призначення (житлова кімната, кухня, коридор, санвузол тощо), площі та висоти. Окремо виділяються загальна площа, житлова площа та площа допоміжних приміщень.
• Технічний опис. Характеристика конструктивних елементів об’єкта: матеріал фундаменту, стін, перекриттів, покрівлі, підлоги; тип опалення, водопостачання та каналізації; рік побудови; кількість поверхів; фізичний знос. Ця інформація формує повне уявлення про технічний стан об’єкта.

Коли потрібен технічний паспорт: повний перелік випадків

Технічний паспорт необхідний практично для кожної юридичної дії з нерухомістю. Ось повний перелік ситуацій, коли без нього не обійтися:

• Реєстрація права власності. При первинній реєстрації — введенні новозбудованого об’єкта в експлуатацію, оформленні права власності на самобуд, реєстрації після поділу або об’єднання об’єктів.
• Купівля-продаж нерухомості. Нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу вимагає актуальний технічний паспорт, щоб переконатися, що фактичний стан об’єкта відповідає зареєстрованим даним.
• Оформлення спадщини та дарування. Для видачі свідоцтва про право на спадщину або посвідчення договору дарування нотаріус також потребує техпаспорт.
• Приватизація квартири чи будинку. Без технічного паспорта приватизація нерухомості неможлива.
• Оформлення іпотеки (застави). Банки вимагають техпаспорт для оцінки об’єкта нерухомості, що передається в заставу.
• Після перепланування або реконструкції. Якщо ви зробили перепланування квартири, прибудову до будинку або іншу реконструкцію — потрібен новий техпаспорт, який зафіксує фактичний стан об’єкта.
• Узаконення самовільного будівництва (самобуду). Виготовлення технічного паспорта — один з перших і обов’язкових етапів легалізації самобуду. Без нього неможлива подальша реєстрація права власності.
• Для ОСББ та керуючих компаній. Оформлення документації на багатоквартирні будинки та прибудинкову територію.
• Для отримання компенсації за пошкоджене або зруйноване майно. Для практичного оформлення компенсації за програмою єВідновлення мають бути встановлені актуальні характеристики об’єкта — тому технічний паспорт є базовим обов’язковим документом у цьому маршруті. Технічне обстеження — окрема додаткова послуга, коли її вимагає стан пошкодженого об’єкта або процедура.
• Внесення об’єкта до статутного капіталу підприємства. Для юридичних осіб, які вносять нерухомість як внесок до статутного капіталу.

Яке законодавство регулює технічну інвентаризацію

Технічна інвентаризація та виготовлення технічних паспортів в Україні регулюються кількома нормативно-правовими актами:

• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI — визначає загальні засади, в тому числі обов’язкові випадки проведення технічної інвентаризації (зокрема, перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів). Текст закону.
• Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 №687-XIV — встановлює вимоги до кваліфікаційної атестації інженерів, які мають право проводити технічну інвентаризацію. Кожен інженер повинен мати кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Текст закону.
• Постанова Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 року №488 «Деякі питання проведення технічної інвентаризації» — наразі основний нормативний акт, який визначає порядок, методику та вимоги до проведення технічної інвентаризації. Постанова замінила попередню Інструкцію (наказ Держбуду №127 від 24.05.2001, у редакції наказу Мінрегіону №186 від 26.07.2018), яка втратила чинність, та містить зразки технічних паспортів для різних типів об’єктів — квартири, будинки, гаражі, нежитлові будівлі. Текст постанови.

Як отримати технічний паспорт: покрокова інструкція

Загальна логіка проста, а точний маршрут для вашого об’єкта визначається після короткої перевірки ситуації.

1. Звернення. Для попередньої оцінки достатньо адреси, типу об’єкта, орієнтовної площі та мети (угода, спадщина, єВідновлення, узаконення тощо). Уже на цьому етапі скажемо орієнтир вартості та строку.
2. Перевірка до виїзду. З’ясовуємо, чи є на об’єкті зміни, яких немає в документах (прибудови, перепланування, зміна площі), — від цього залежить послідовність дій. Комплект документів залежить від об’єкта та мети, тому персональний перелік повідомляємо після цієї перевірки.
3. Виїзд інженера та обмірювання. Сертифікований інженер фіксує фактичні характеристики об’єкта та виявлені розбіжності з документами.
4. Результат. Ви отримуєте готовий технічний паспорт, зареєстрований у ЄДЕССБ, — особисто в офісі або доставкою по Україні.

Які документи потрібні для виготовлення техпаспорта

Комплект залежить від типу об’єкта та мети — саме тому «універсального списку» не існує, а персональний перелік ми повідомляємо після короткої перевірки вашої ситуації.

Що потрібно для попередньої оцінки

• адреса й тип об’єкта (квартира, будинок, нежитлове приміщення, гараж);
• мета — угода, спадщина, іпотека, єВідновлення, узаконення, введення в експлуатацію;
• правовстановлюючий документ, який у вас є (договір, свідоцтво, рішення суду), та попередній техпаспорт за наявності;
• чи є зміни, яких немає в документах, — прибудови, перепланування, зміна площі.

Чому комплект відрізняється

Для вторинної нерухомості, новобудови, самобуду чи об’єкта після реконструкції потрібні різні вихідні документи. Розбіжності між фактичним станом і документами можуть змінити маршрут — тому ми перевіряємо це до виїзду, а не після. Якщо замовляє представник (зокрема з-за кордону), знадобиться нотаріально посвідчена довіреність.

Термін дії технічного паспорта

Це одне з найпоширеніших питань, і відповідь на нього не така проста, як здається.

Законодавством України не встановлено конкретний термін дії технічного паспорта. Формально він є безстроковим документом.

Однак на практиці існують ситуації, коли техпаспорт потрібно оновити:

• Якщо змінився власник і з моменту останньої інвентаризації минуло більше 12 місяців — нотаріус може вимагати новий техпаспорт для проведення нотаріальної дії.
• Після перепланування або реконструкції — техпаспорт не відповідає фактичному стану об’єкта, тому потрібна нова інвентаризація.
• На вимогу нотаріуса — нотаріус має право вимагати актуальний техпаспорт, якщо вважає, що дані в існуючому можуть бути застарілими.
• Для банку при оформленні іпотеки — банки, як правило, вимагають техпаспорт, виготовлений не більше ніж 1–3 роки тому.

Державне чи приватне БТІ: що обрати

До 2013 року виготовлення технічних паспортів було монополією комунальних (державних) бюро технічної інвентаризації. Черги, бюрократія та тривалі строки очікування були нормою.

З набранням чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» право на виготовлення техпаспортів отримали приватні суб’єкти господарювання, у яких є сертифіковані інженери.

Юридична сила документа однакова — як комунальне, так і приватне БТІ видають технічні паспорти, що реєструються в ЄДЕССБ та мають повну юридичну силу.

Переваги приватного БТІ перед комунальним

• Швидкість. Виїзд інженера — протягом 1–3 днів після звернення. Виготовлення паспорта — від 2 до 7 робочих днів. У комунальних БТІ строки часто складають 2–4 тижні.
• Зручність. Немає черг. Ви обираєте зручний час для виїзду інженера. Документи можна подати онлайн або через месенджер.
• Індивідуальний підхід. Кожен об’єкт обробляється індивідуально, з урахуванням усіх нюансів — будь то самобуд, об’єкт після перепланування або нестандартна будівля.

Реєстрація техпаспорта в ЄДЕССБ

ЄДЕССБ — Єдина державна електронна система у сфері будівництва — це державний реєстр, у якому фіксуються всі дозвільні та інші документи, пов’язані з будівництвом та нерухомістю.

З 1 серпня 2021 року реєстрація технічного паспорта в ЄДЕССБ стала обов’язковою. Це означає, що будь-який техпаспорт, виготовлений після цієї дати, має бути внесений до реєстру — інакше він не буде прийнятий нотаріусом, банком або реєстратором.

При реєстрації паспорту присвоюється унікальний номер, який можна перевірити через офіційний портал ЄДЕССБ. Це захист від підробок і гарантія достовірності даних.

Технічне бюро «МОІЦ» самостійно реєструє кожен виготовлений технічний паспорт у ЄДЕССБ — замовнику не потрібно робити це самостійно.

Скільки коштує технічний паспорт у 2026 році

Вартість виготовлення технічного паспорта залежить від кількох факторів:

• Тип об’єкта — квартира, приватний будинок, нежитлова будівля, гараж, промисловий об’єкт;
• Площа об’єкта — чим більша площа, тим більше часу потрібно на обмірювання та оформлення;
• Розташування — виїзд за межі міста може потребувати додаткових витрат на транспорт;
• Терміновість — прискорене виготовлення коштує дорожче.

Орієнтовні ціни: технічний паспорт на гараж — від 2 000 грн, на квартиру — від 3 500 грн, на приватний будинок — від 4 000 грн, на нежитлове приміщення — від 4 500 грн. Комерційні та промислові об’єкти розраховуються індивідуально. Зазначені ціни є орієнтовними — точну вартість для вашого об’єкта наш спеціаліст визначить під час консультації.

Чому варто замовити техпаспорт у Технічному бюро «МОІЦ»

Технічне бюро «МОІЦ» працює з 2008 року. За цей час ми виготовили понад 6 000 технічних паспортів на об’єкти різного типу та складності — від однокімнатних квартир до промислових комплексів. Ми працюємо у Миколаєві, Миколаївській та Херсонській областях, а також виконуємо замовлення по всій Україні.

Що ви отримуєте при зверненні до нас

• Професійна консультація — визначимо повний перелік документів та розрахуємо вартість до початку робіт.
• Сертифіковані інженери — усі наші фахівці мають кваліфікаційні сертифікати відповідно до Закону України «Про архітектурну діяльність».
• Реєстрація в ЄДЕССБ — ми самостійно реєструємо кожен паспорт у державному реєстрі.
• Комплексний підхід — якщо вам потрібен не тільки техпаспорт, а й технічне обстеження, оцінка нерухомості, узаконення самобуду або проектна документація — ми виконаємо все в одному місці.
• Договір з гарантованими строками — ви знатимете точні дати виконання.

Часті питання (FAQ)